万万没想到,还没等买家出手,江核房东已自行降价至2.6万/㎡,这身段,已经低的不能再低了!(欢迎扫码进入南京开盘交流群,
谢绝中介、置业顾问~)
最近,江核神盘华润国际社区出现了一位砸盘侠,单价直接降到2.6万/㎡!这套房建面约108.99㎡,3室2厅,毛坯,位于低楼层,总价288万。并且这套房已经挂了一年了,迟迟还没出掉。纵观房东的降价心理路程,从336万到288万,降价48万,也就只有1个月的时间。按照经验,挂牌价并不等于成交价。这套房就算要成交,多多少少还得再让个友情价。也就是说,实际成交价,应该还要再低一点。
但话说回来,2.6万/㎡的华润国际社区,是什么样的概念?2017年华润国际社区刚曝出二手房成交那会,还能卖上3万/㎡的单价,如今2.6万/㎡的价格,如果成交,将是整个华润国际社区乃至整个江核的历史最低价。这一下,就把江核的房价倒回了6年前!看看历史记录,前不久,华润国际社区成交了一套类似房源,也是毛坯,但是是中间楼层,成交单价3万/㎡。相比下来,也就不难理解为何这套低楼层的毛坯房要“自降身段”到2.6万/㎡了,房主是诚心卖房的。在2022年,类似户型的毛坯房源,成交单价也要3.6万/㎡左右。相比之下,1年降了1万/㎡。在2021年,同面积段的房源成交单价约4.2-4.6万/㎡,尽管这两套成交并不是毛坯,但近2万/㎡的价差,即便按照装修3000元/㎡的价差来看,2年降价也有1.7万/㎡了。
正荣润锦城:2021年:4.2-5.2万/㎡;2022年:3.6-4.4万/㎡;2023年:3.4-3.7万/㎡
正荣润江城:2021年:4.5-5万/㎡;2022年:4-4.6万/㎡;2023年:3.7-3.9万/㎡
雅居乐滨江国际:2021年:3.2-4.8万/㎡;2022年:3.5-4.5万/㎡;2023年:3-3.5万/㎡
保利西江月:2021年:3.5-4.1万/㎡;2022年:3.1-3.7万/㎡;2023年:2.8-3.2万/㎡
绿地海悦:2022年:3.3-3.5万/㎡;2023年:3.4-3.6万/㎡
江与城:2022年:3.3-3.9万/㎡;2023年:3.3-3.6万/㎡
扬子江金茂悦:2022年:3.7-3.8万/㎡;2023年:3.3-3.7万/㎡
金地风华国际:今年成交价2.9-3.3万/㎡
中海左岸澜庭:今年成交价3.1-3.3万/㎡
从数据来看,江核一批小区的成交价都是近1年下滑2000-5000元/㎡,近2年下滑8000元/㎡上下的节奏。
比如曾经火到炸裂的花语熙岸府,见证江核一路由火转冷,端午这个大盘曾推出4套特价房,最高优惠71万,一套117.61㎡,原价377万,折合306万,折合单价2.6万/㎡。天宸云筑&天宸江樾的工抵房,单价2.6万/㎡起,原价约3.4万/㎡+1900元/㎡的装修包。
其实,近几年,不止是南京房价回调,全国各大城市的房价都在回到3年前、5年前,江核房价在前几年上升太快,如今退回6年前水平,也不是不能接受。当初江北新区的规划吸引了不少投资客,巨大的倒挂引得很多外地人都来买房,甚至有人连房子看都没看就来买。目前二手房市场上,光顶山街道挂出的二手房就有近4000套,这还没包含一些隐藏房源。
同时还有很多房子正摩拳擦掌准备流入二手房,比如通宇林景润园、江畔月明府、中北金基映樾、长江时代等……除了二手房,铺天盖地的新房不仅是开发商的压力,也是投资客的压力。包括花语天境、晴翠府、晴樾府、保利扬子萃云台、龙湖天璞、花语熙岸府、天宸江樾、天宸云筑、大华锦绣江来、保利阅云台、保利江汇、颐和铂岸江璟、越江时代、中海观江樾、佳源玖棠府……待上市的新盘还有十多家:颐居G03、颐居G07、颐居G08、奥体建设G11、扬子江开发置业G15、北联建设G14、江北新区建设投资集团G12、新居建设G13、新居建设G10、金基中北G42、润悦府。不吹不黑,江北核心区因目前各项配套还在完善中,真正的原住民地缘客,真的太少了,说老江浦多一些还靠谱点,江核除了前几年被倒挂套头上车的,有多少是真打算来自己住的?很有限。
有人可能要问了,前几年怎么那么多人买。——因为大家都抱着买到就赚的心态来的,谁跟钱有仇?谁不需要赚钱?所以那会开发商底气十足地推几百套甚至上千套房子还能日光,不夸张地说,那会卖的不是房,是彩票。不靠炒房客,不靠地缘客,靠外地刚需行不行?有点难度。除了江核板块本身的一些短板,更大程度上,南京这座城市的规模,将来还能扩多大?还能虹吸多少外地人在此安家?如果人口流入每年就是六七万的水准,那是真的挺难。
我们都清楚,没有一个板块能承受得住海量供应的考验,河西如此,南部新城如此,江核同样如此。所以尽管江北核心区未来可期,但在如此大供应量下,江核的房价很难再有大的波动,除非整体市场无差别回暖。当然,有时候机会是存在于少数人手里的,如今的江核房价几乎已经到底了,指望房主4万/㎡买的房子3万/㎡抛不大现实,如果想抄底自住,遇到价格合适的可以出手了。但若还想投资,要等江核的未来,持有时间会很长。一旦等待时间过长,手里的房子除了资产价值变化,还有就是变旧、设计落后的问题,届时的房子抗不抗打,能不能撑得住,都是问题。